La Visa de Inversión en Bienes Raíces en Colombia: Tu poderosa puerta de entrada a la residencia y la ciudadanía
- Juliana Rey, Abogada
- 7 oct
- 14 Min. de lectura
Actualizado: 10 oct
Descubre los requisitos clave para la Visa de Inversionista Colombiana: valor de la propiedad, registro de la inversión y consejos para la renovación. Evita errores comunes con la ayuda experta de Colombian Visa Agency.
Tabla de contenidos
Visa de Inversión en Bienes Raíces en Colombia: características, vigencia y beneficios
Actualización importante: ya no existe una vía directa hacia la Visa de Residente
Beneficios más relevantes de la Visa de Inversión en Bienes Raíces en Colombia
¿Qué debe demostrarse al solicitar una visa de beneficiario?
¿Qué tipos de propiedad califican para la Visa de Inversión en Colombia?
Requisitos para la Visa de Inversión en Bienes Raíces en Colombia
Guía paso a paso para comprar propiedad en Colombia y solicitar la Visa de Inversionista
Datos clave sobre la Visa de Inversionista Colombiana Tipo M que no debes pasar por alto
Introducción
Invertir en bienes raíces en Colombia no solo es una decisión financiera inteligente, sino también una estrategia para obtener la residencia legal y, eventualmente, la ciudadanía colombiana.
Ya sea que planee mudarse, jubilarse o ampliar su portafolio internacional, Colombia ofrece una vía de visa por inversión inmobiliaria que puede brindarle beneficios a largo plazo, siempre que el proceso se realice correctamente.
⚠️ Pero hay un punto crucial: muchos inversionistas extranjeros se apresuran a comprar propiedades sin comprender los requisitos legales y migratorios, lo que pone en riesgo su posibilidad de calificar para la visa.
Esta guía está escrita especialmente para usted, si le interesa invertir en Colombia y desea que la compra de su propiedad le abra las puertas a la residencia legal y, más adelante, a la ciudadanía completa.
Le recomendamos leer con atención hasta el final: lo guiaremos a través de
Los requisitos fundamentales de la Visa de Inversionista en Bienes Raíces Colombiana (tipo M)
Los principales beneficios y pasos para su solicitud
Y, lo más importante, cómo evitar los errores comunes que pueden costarle tiempo, dinero y la posibilidad de obtener la visa.
Conceptos erróneos comunes que debes evitar
Con demasiada frecuencia, los inversionistas extranjeros asumen que:
Cualquier compra de propiedad califica automáticamente para la Visa de Inversionista Colombiana.
Una transacción de alto valor les da derecho a la residencia colombiana sin necesidad de cumplir otros requisitos legales.
La realidad es que, sin el registro y la documentación adecuados, su inversión podría no ser válida, incluso si ha invertido una suma muy superior al monto legal establecido.
Aclaremos esos conceptos erróneos y ayudémosle a tomar las decisiones correctas antes, durante y después de su inversión.
Visa de Inversión en Bienes Raíces en Colombia: características, vigencia y beneficios
¿Qué es la Visa de Inversión en Colombia (Visa tipo M)?
La Visa de Inversión en Bienes Raíces en Colombia se clasifica como una Visa Tipo M (Migrante). Se otorga a extranjeros que adquieren una propiedad con una inversión mínima equivalente a 350 Salarios Mínimos Mensuales Legales Vigentes (SMMLV) y que cumplen con todas las condiciones legales requeridas.
Aspectos clave:
Inversión mínima: 350 SMMLV (sujeto a ajustes anuales del salario mínimo)
Vigencia: Hasta 3 años (puede otorgarse por 1 o 2 años a discreción del Ministerio de Relaciones Exteriores)
Solicitud: Puede presentarse desde Colombia o desde el país de residencia del solicitante
Tiempo de trámite: Máximo 30 días calendario (promedio: 15 días)
Restricción laboral: Esta visa no autoriza trabajar en Colombia
Actualización importante: ya no existe una vía directa hacia la Visa de Residente
Desde octubre de 2022, bajo la Resolución No. 5477, Colombia modificó las normas migratorias relacionadas con la inversión en bienes raíces.
¿Qué cambió?
Antes de octubre de 2022, era posible comprar una propiedad de alto valor y solicitar directamente la Visa de Residente Colombiana (Tipo R).
Ahora, eso ya no es posible.
Según la nueva regulación:
Primero debe obtener una Visa Tipo M por Inversión en Bienes Raíces (residencia temporal).
Luego, debe mantener esta visa de forma continua durante 5 años.
Solo después de esos 5 años podrá solicitar la Visa Tipo R (Residente) y obtener la residencia permanente.
Por lo tanto, aunque sigue siendo una ruta viable, ya no es un atajo. Es necesario estar preparado para un compromiso a largo plazo.
¿Cuál es la inversión mínima requerida para solicitar la Visa de Inversionista en Bienes Raíces en Colombia en 2025?
Inversión mínima para la Visa de Inversionista en Colombia 2025
De acuerdo con la Resolución 5477 de 2022, la inversión mínima requerida para calificar a la Visa de Inversionista en Bienes Raíces Tipo M en Colombia equivale a 350 veces el Salario Mínimo Mensual Legal Vigente (SMMLV).
Para el año 2025, el salario mínimo mensual en Colombia se fijó en COP $1.423.500. Por lo tanto, para cumplir con los requisitos de esta visa, su inversión inmobiliaria debe tener un valor aproximado de USD $120.000 (sujeto a variaciones del tipo de cambio).
⚠️ Es fundamental asegurarse de que su inversión cumpla con este monto actualizado, ya que de lo contrario su solicitud de visa podría ser rechazada.
Beneficios más relevantes de la Visa de Inversión en Bienes Raíces en Colombia
Convertirse en el titular principal de una Visa de Inversión en Bienes Raíces en Colombia ofrece dos ventajas significativas:
Un camino legal hacia la residencia permanente y, eventualmente, la ciudadanía colombiana.
La posibilidad de solicitar visas de beneficiario para su cónyuge o compañero(a) permanente, y para hijos menores de 25 años, siempre que sean económicamente dependientes de usted.
Exploremos estos beneficios con más detalle:
✅ La visa de inversionista como vía hacia la residencia permanente en Colombia.
¿Cómo puedo obtener una visa de residente en Colombia a través de una visa de inversionista?
Dado que la Visa de Inversión en Bienes Raíces se clasifica como una Visa de Migrante (Tipo M), permite acumular tiempo de residencia legal que cuenta para solicitar la residencia permanente en Colombia (Visa Tipo R).
Así es como funciona:
Si mantiene su Visa de Inversionista Inmobiliario tipo M durante cinco (5) años consecutivos, puede solicitar la Visa de Residente, otorgada bajo la figura de acumulación de tiempo.
Para acumular el período de 5 años, no debe salir de Colombia por más de 6 meses consecutivos dentro de cada año calendario.
También debe renovar su visa antes de que expire para asegurarse de que no haya interrupciones entre una visa y la siguiente.
Esta continuidad es fundamental. Cualquier interrupción podría reiniciar su tiempo acumulado y retrasar su elegibilidad para la residencia permanente.
Para demostrar que ha mantenido un estatus continuo de visa de inversionista:
Debe acreditar validez ininterrumpida de la visa durante los 5 años.
La estancia legal bajo permisos temporales (como los salvoconductos) no cuenta para la acumulación de tiempo requerida.
Una vez que se le conceda la Visa de Residente Colombiana, tendrá una validez de 5 años y podrá renovarla indefinidamente mediante un proceso sencillo denominado “traspaso”.
✅ La visa de inversionista como vía hacia la ciudadanía colombiana.
¿Cómo puedo adquirir la ciudadanía colombiana a través de una visa de inversionista?
Una vez que haya obtenido su Visa de Residente Colombiana mediante la acumulación de 5 años como inversionista, el siguiente paso es mantener este estatus durante otros 5 años continuos, conservando además su domicilio en Colombia.
En ese momento, podrá solicitar la ciudadanía colombiana por adopción, conforme a lo establecido en la Ley 2332 de 2023.
En resumen, estos son los 3 pasos principales para obtener la ciudadanía colombiana a través de una inversión inmobiliaria:
Paso a paso hacia la ciudadanía colombiana
✅ Paso 1: Obtenga la Visa de Inversionista y manténgala durante 5 años
Acumule 5 años ininterrumpidos como titular principal de la Visa de Inversión en Bienes Raíces.
Asegúrese de:
Permanecer en Colombia al menos durante parte de cada período de 6 meses cada año.
Renovar su visa antes de que expire para mantener la continuidad.
✅ Paso 2: Solicite la Visa de Residente
Una vez cumpla los 5 años, solicite la Visa de Residente Colombiana.
Si su solicitud es aprobada, recibirá una visa con validez de 5 años.
La Visa de Residente puede renovarse indefinidamente, lo que la convierte en una solución a largo plazo.
✅ Paso 3: Solicite la Ciudadanía Colombiana
Después de mantener 5 años consecutivos con estatus de Visa de Residente
Mientras reside en Colombia de forma continua durante ese tiempo
Será elegible para solicitar la ciudadanía colombiana
El proceso incluye requisitos adicionales según la Ley 2332 de 2023, tales como:
Prueba de residencia legal.
Dominio del idioma y adaptación cultural.
Cumplimiento de obligaciones legales y tributarias.
Consideración adicional: se permite la doble ciudadanía
Colombia permite la doble ciudadanía, lo que significa que puede conservar su nacionalidad original mientras disfruta de los beneficios de la ciudadanía colombiana.
Esto incluye:
Acceso a viajes sin visa o con visa a la llegada a varios países.
Elegibilidad para los beneficios comerciales y de movilidad del Mercosur.
Derechos y protecciones bajo la Constitución Colombiana.
Para los inversionistas internacionales, este doble estatus ofrece flexibilidad, mayores privilegios de viaje y mejores oportunidades de negocio en toda América Latina.
La Visa de Inversionista Colombiana te permite solicitar visas de beneficiario para familiares elegibles
Descubra cómo la Visa de Inversionista Inmobiliario Colombiana le permite traer a su cónyuge e hijos menores de 25 años mediante visas de beneficiarios dependientes.
Una de las principales ventajas de ser el titular principal de una Visa de Inversionista Inmobiliario Colombiana es la oportunidad de traer legalmente a sus familiares cercanos (dependientes) para vivir con usted en Colombia.
Como titular principal de la visa, puede solicitar visas de beneficiarios colombianas para su:
Cónyuge o compañero(a) permanente.
Hijos menores de 25 años (solo si dependen económicamente de usted).
Estos familiares pueden residir legalmente en Colombia durante el mismo período de validez de la visa del inversionista principal.
¿Cuándo puedes solicitar visas de beneficiario?
Puede solicitar las visas de beneficiarios inmediatamente después de recibir la aprobación de su visa electrónica de inversionista.
Esta opción simplificada hace de Colombia no solo un destino acogedor para los inversionistas, sino también un país que promueve la unidad familiar bajo sus leyes de inmigración.
¿Qué debe demostrarse al solicitar una visa de beneficiario?
Para solicitar una visa de beneficiario en Colombia, ya sea bajo la Visa de Inversionista o en otra categoría elegible, deberá demostrar dos condiciones principales:
Prueba de vínculo familiar
Debe presentar documentación oficial que acredite la relación entre el titular principal de la visa y el beneficiario:
Para un cónyuge: un certificado de matrimonio (copia digital autenticada) con una fecha de expedición no mayor a 90 días antes de la solicitud de la visa. Si fue emitido fuera de Colombia, debe estar apostillado o legalizado, y traducido oficialmente al español por un traductor público certificado en Colombia.
Para un hijo menor de 25 años: un certificado o registro civil de nacimiento con los mismos requisitos legales mencionados anteriormente. Los hijos mayores de 25 años solo pueden solicitar la visa de beneficiario si tienen una discapacidad física o cognitiva documentada y dependen económicamente del titular principal de la visa.
Para un compañero o compañera permanente: un certificado legal que acredite la formalización de la unión marital de hecho, reconocido por las leyes del país donde fue establecida.
Prueba de dependencia económica
La persona para quien se solicita la visa debe ser económicamente dependiente del titular principal de la visa. Esta dependencia debe explicarse de manera clara en la carta de solicitud de visa que se presenta junto con los documentos requeridos.
¿Necesita ayuda para traducir sus documentos al español? En Colombian Visa Agency ofrecemos servicios de traducción oficial a través de un traductor público certificado en Colombia. Contáctenos para obtener más información.
¿Qué tipos de propiedad califican para la Visa de Inversión en Colombia?
No todas las compras de bienes raíces califican para la Visa de Inversionista. Es fundamental saber exactamente qué tipo de propiedad es elegible antes de realizar una compra.
✅ Propiedades elegibles:
Apartamentos o casas
Lotes urbanizables residenciales o comerciales
Propiedades destinadas a uso residencial o comercial (el uso es flexible)
Compras realizadas directamente a vendedores particulares o empresas constructoras
🚫No elegibles:
Derechos o participaciones en proyectos inmobiliarios sin escritura pública registrada
Propiedades con problemas legales, como hipotecas o disputas de herencia
Propiedades en copropiedad con otros inversionistas (solo una persona por título puede aplicar)
Requisitos para la Visa de Inversión en Bienes Raíces en Colombia
A continuación, se presenta la lista completa de documentos requeridos para solicitar la Visa de Inversionista Tipo M en Colombia:
Copia de su pasaporte vigente.
Sello de ingreso (si solicita la visa desde dentro de Colombia).
Certificado de Tradición y Libertad: debe demostrar que la propiedad está legalmente a su nombre y que su valor es de al menos 350 SMMLV (aprox. COP $498.225.000 en 2025).
Certificación de Inversión: emitida por el Banco de la República, confirmando el registro de la inversión extranjera a nombre del solicitante.
Prueba de solvencia económica: extractos bancarios de los tres meses anteriores a la solicitud.
Prueba de posesión continua (solo para renovación de visa): debe demostrar la propiedad ininterrumpida durante la vigencia de la visa anterior.
Póliza de seguro médico: debe tener cobertura en Colombia e incluir emergencias médicas, fallecimiento y repatriación.
⚠️Nota importante:
Estos son los requisitos mínimos básicos para presentar su solicitud de visa. Sin embargo, según la experiencia de Colombian Visa Agency, el Ministerio de Relaciones Exteriores suele solicitar documentos adicionales o aclaraciones durante el proceso.
Por ello, contar con la asesoría de profesionales expertos en visas es clave para evitar demoras o rechazos.
Guía paso a paso para comprar propiedad en Colombia y solicitar la Visa de Inversionista
Descubra el proceso completo paso a paso para comprar legalmente una propiedad en Colombia y solicitar la Visa de Inversionista en Bienes Raíces. Evite errores costosos con la asesoría de expertos.
Comprar una propiedad en Colombia puede ser una inversión rentable, y además puede ser su puerta de entrada a la residencia colombiana. Sin embargo, para que tanto la compra inmobiliaria como la solicitud de la visa de inversionista tengan éxito, debe seguir un proceso estructurado y con fundamento legal.
A continuación, un desglose completo de los pasos involucrados.
✅ Paso 1: Estudio de títulos
Antes de firmar cualquier documento, es fundamental que un abogado calificado realice un estudio de títulos exhaustivo para garantizar que la propiedad esté libre de problemas legales.
Elementos clave a revisar incluyen:
Certificado de Tradición y Libertad con al menos 20 años de historial.
Verificar hipotecas, gravámenes o procesos judiciales.
Investigar riesgos de extinción de dominio, especialmente en propiedades vinculadas a actividades ilícitas.
Nota: En Colombia no existe un seguro de títulos como en Estados Unidos. La única salvaguarda legal es un estudio de títulos profesional realizado por un abogado de confianza.
✅ Paso 2: Redacción de la promesa de compraventa (Promesa de Compraventa)
Este contrato establece:
El precio de compra.
Las condiciones de pago.
Las sanciones por incumplimiento del contrato.
Un abogado inmobiliario debe revisar detenidamente este acuerdo para asegurarse de que no contenga cláusulas abusivas ni trampas legales. Este paso es crucial para proteger su inversión.
✅ Paso 3: Transferencia de fondos y registro de la inversión
Uno de los errores más frecuentes y costosos que cometen los extranjeros es no registrar correctamente su inversión.
Esto puede ocasionar el rechazo de la visa, incluso si el valor de la propiedad cumple con el requisito mínimo.
Para garantizar que sus fondos se manejen correctamente:
Realice las transferencias a Colombia únicamente a través de intermediarios cambiarios autorizados.
Registre sus fondos en el Banco de la República como Inversión Extranjera Directa (IED).
Obtenga el Certificado de Registro de Inversión, documento obligatorio para su solicitud de visa.
⚠️Alerta de error común: muchos extranjeros omiten el proceso de legalización. Recuerde que, para registrar su inversión, debe presentar los formularios oficiales de legalización ante el Banco de la República. Esto le informa al gobierno colombiano el propósito exacto de los fondos.
Contar con un abogado especializado en inmigración o inversiones es esencial para garantizar que este paso se realice correctamente.
Una vez registrada la inversión, puede proceder con la compra. Si todos los documentos están listos, esta etapa suele tardar entre 2 y 3 semanas.
✅ Paso 4: Escritura pública y registro
Después de acordar la compra y registrar la inversión, debe formalizar la propiedad mediante el registro público.
Esto incluye:
Firmar la Escritura Pública en una notaría local.
Registrar la escritura en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
Obtener un nuevo Certificado de Tradición y Libertad que lo acredite como propietario oficial.
✅ Paso 5: Presentación de la solicitud de la Visa de Inversionista en Colombia
Una vez completados los pasos anteriores y con el Certificado de Registro de Inversión en mano, estará listo para solicitar su Visa de Inversionista Tipo M en Colombia.
Los documentos requeridos incluyen:
Copia del pasaporte.
Sello de ingreso (si solicita desde Colombia).
Prueba de propiedad del inmueble.
Certificación de inversión.
Prueba de solvencia económica.
Seguro médico vigente.
No se preocupe: el equipo de Colombian Visa Agency puede encargarse de todo este proceso de principio a fin.
✅ Paso 6: Solicite su Cédula de Extranjería
Después de que su visa sea aprobada, debe registrarse en Migración Colombia para obtener su Cédula de Extranjería, la identificación oficial para extranjeros en el país.
Esta tarjeta le permite:
Abrir cuentas bancarias.
Firmar contratos.
Realizar transacciones legales y financieras.
Alquilar o comprar propiedades adicionales.
💡 Consejo profesional: solicite su Cédula de Extranjería dentro de los 15 días posteriores a la emisión de su visa para evitar multas o inconvenientes en el trámite.
Reflexión final: Cada paso de este proceso debe realizarse con precisión. Un solo error —como no registrar su inversión— puede comprometer por completo la aprobación de su visa. Por eso, contar con asesoría legal profesional no es opcional, sino esencial.
Recuerde que en Colombian Visa Agency, lo acompañamos en cada etapa de su proceso de inversión y visa. Desde la verificación legal del inmueble y la preparación de documentos, hasta el registro de la inversión extranjera y la presentación de la solicitud de visa, estamos aquí para hacerlo todo simple y seguro.
Oportunidades de inversión inmobiliaria en Colombia
Explore opciones rentables de inversión inmobiliaria en Colombia, los requisitos para las visas de inversionista y los datos clave para proteger su visa vinculada a una propiedad. Deje que Colombian Visa Agency lo guíe en cada paso del camino.
Invertir en bienes raíces en Colombia ofrece a los inversionistas extranjeros una oportunidad lucrativa gracias a la favorable tasa de cambio entre el dólar estadounidense y el peso colombiano. Con opciones diversas —viviendas residenciales, espacios comerciales y terrenos para desarrollo— los inversionistas pueden elegir el tipo de propiedad que se alinee con sus objetivos.
Asociarse con profesionales inmobiliarios recomendados le ayudará a identificar y adquirir la propiedad adecuada con confianza. Al trabajar con expertos con experiencia, usted protege su inversión y navega el mercado colombiano con claridad y decisiones fundamentadas.
Aunque muchos proyectos inmobiliarios parecen atractivos, es fundamental tener en cuenta que solo puede solicitar la visa de inversión inmobiliaria una vez tenga prueba de propiedad. Esto significa que, si invierte en un proyecto aún en construcción, deberá esperar hasta que la propiedad sea entregada —es decir, cuando tenga las llaves— antes de poder usarla para cumplir con los requisitos de elegibilidad de la visa.
Alternativas de inversión
Aquí hay varias maneras de beneficiarse del mercado inmobiliario de Colombia:}
Alquileres a corto plazo (Airbnb): Altos rendimientos, aunque sujetos a regulación local.
Alquileres tradicionales a largo plazo: Mayor estabilidad y menor riesgo.
Propiedades comerciales: Bodegas, oficinas, locales comerciales; especialmente adecuadas para inversionistas corporativos o enfocados en negocios.
Fondos inmobiliarios (FIC): Exposición diversificada, con una estructura similar a los REITs.
Alianzas con desarrolladores locales: Comparta riesgos y aproveche el conocimiento del mercado nacional.
Datos clave sobre la Visa de Inversionista Colombiana que no debes pasar por alto
A diferencia de otras categorías de visa, como la de trabajo o estudio, la visa de inversionista tipo M en Colombia está directamente vinculada a la inversión inmobiliaria que realices.
⚠️ Esto significa que tu visa solo será válida mientras la propiedad mantenga su valor legal. Si vendes el inmueble o su valor cae por debajo del umbral mínimo, tu visa podría ser cancelada.
💡 Consejo profesional: Para calificar en segundas o terceras renovaciones, tu propiedad debe conservar un valor igual o superior a 350 salarios mínimos mensuales legales vigentes (SMMLV). Dado que el salario mínimo aumenta cada año, se recomienda invertir por encima del monto mínimo. Si tu inversión no cumple con el nuevo estándar, podrías enfrentar complicaciones al renovar tu visa en el futuro.
Un error común que observamos: muchos extranjeros invierten en bienes raíces en Colombia y luego solicitan la visa de inversionista, solo para ser rechazados. ¿La razón? No registran su inversión extranjera ante el Banco de la República. Incluso si has invertido mucho más del monto requerido, las inversiones no registradas no cuentan para tu elegibilidad. Para evitar problemas legales o migratorios, es fundamental trabajar con un abogado experimentado que registre correctamente tu inversión.
Otro detalle crítico: si tienes una visa de inversionista tipo M y pasas más de 180 días consecutivos fuera del país dentro de un mismo año calendario, podrías perder tu visa, incluso si tu propiedad sigue siendo válida.
¿Cómo puede ayudarte Colombian Visa Agency?
En Colombian Visa Agency hacemos que tu proceso de inversión en Colombia sea seguro y sin complicaciones. Nuestros servicios especializados incluyen:
Revisión legal y debida diligencia de propiedades
Registro de inversión extranjera ante el Banco de la República
Asesoría experta durante todo el proceso de compra y notaría
Preparación y presentación de tu solicitud de visa y cédula de extranjería
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